Để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản trong những năm gần đây, không để thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội, nhóm nghiên cứu đề xuất một số nhóm giải pháp mang tính dài hạn sau:

 Giải pháp mang tính dài hạn

1. Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối giữa cung và cầu

- Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc lập, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm, phù hợp với quy hoạch kế hoạch xây dựng đô thị và thực tế thị trường bất động sản, xử lý nghiêm khắc các trường hợp vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản. Nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương trong việc tham gia thẩm định, cấp phép đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở phát triển lành mạnh và cân đối giữa cung và cầu của thị trường.

- Tăng trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc thực hiện công tác đầu tư phát triển đô thị theo quy hoạch và có kế hoạch. Đây chính là công cụ cốt lõi để kiểm soát quá trình phát triển đô thị, hạn chế các dự án thực hiện tràn lan. Chính quyền địa phương phải xây dựng kế hoạch và chịu trách nhiệm về việc tổ chức thực hiện công tác đầu tư xây dựng theo kế hoạch do chính mình đề xuất. Tăng cường vai trò kiểm tra, giám sát của các Bộ, Ngành liên quan trong lĩnh vực quản lý phát triển đô thị.

- Tổ chức rà soát, không cho phép triển khai các dự án không có trong quy hoạch kế hoạch phát triển, không có khả năng kết nối hạ tầng và cung cấp dịch vụ đô thị; thực hiện nghiêm túc quy định về hình thức chia lô,bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết của các chủ đầu tư, của người mua nhà trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và hoàn thiện nhà ở; có những biện pháp xử phạt đối với những nhà đầu tư phát triển nhà ở đã trì hoãn việc khởi động các dự án,để đất nhàn rỗi chờ cơ hội tăng giá.

- Nghiên cứu sử dụng các công cụ thuế (như thuế giao dịch bất động sản, thuế thu nhập, thuế tài sản...) phù hợp để điều tiết, tránh đầu cơ, bình ổn thị trường bất động sản.

 2. Nâng cao tính công khai, minh bạch của trường thị bất động sản;hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản

- Đẩy nhanh công tác lập quy hoạch các khu vực đô thị, tổ chức thông tin đầy đủ về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng. Tăng cường công tác tuyên truyền, cung cấp thông tin tới người dân tại khu vực quy hoạch, các nhà đầu tư có nhu cầu đầu tưt hực sự.

- Thiết lập hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thống nhất từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu các địa phương và doanh nghiệp thực hiện chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hoá thị trường bất động sản. Trước mắt cần công bố thông tin về giá thành xây dựng bất động sản nhà ở, giá bình quân của bất động sản (giá nhà, đất) đã giao dịch thành công trên thị trường, chỉ số đánh giá thị trường bất động sản để các đối tượng trong xã hội có thể tham khảo khi quyết định đầu tư.

- Nâng cao chất lượng các sàn giao dịch bất động sản theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn, điều kiện về cơ sở vật chất tối thiểu cho sàn giao dịch hoạt động;

- Thành lập trung tâm dữ liệu về hàng hóa bất động sản.Trung tâm này sẽ do Nhà nước thành lập nhằm kiểm soát lượng cung và lượng cầu trên thị trường để có chính sách điều tiết hợp lý và kiểm soát các bất động sản giao dịch qua sàn. Trung tâm lưu trữ dữ liệu sẽ được cập nhật thông tin từ các chủ đầu tư, từ các sàn giao dịch bất động sản trong quá trình thực hiện giao dịch hàng hóa bất động sản. Trung tâm dữ liệu sẽ hỗ trợ thông tin tin cậy cho các doanh nghiệp, khu vực các sàn giao dịch bất động sản và người tiêu dùng.

Đồng thời với việc thành lập trung tâm dữ liệu về hàng hóa bất động sản là xây dựng chế độ báo cáo bắt buộc đối với các sàn và các chủ đầu tư về những bất động sản trước khi tiến hành giao dịch và khi giao dịch hoàn thành.

- Nghiên cứu xây dựng các điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư khi đưa sản phẩm bất động sản ra giao dịch đảm bảo tính công khai, minh bạch (như quy định về số lượng bất động sản các lần chào bán, về giá cả,...).

- Đẩy mạnh việc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản với mục tiêu kiểm soát và đánh giá được giao dịch,đồng thời cũng là cơ sở cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sau này.

 3. Hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ bất động sản

Để hạn chế đầu cơ bất động sản, kinh nghiệm nhiều nước cho thấy cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ bất động sản.Các nội dung liên quan đến hạn chế đầu cơ bất động sản thường được lồng ghép vào trong nhiều sắc thuế khác nhau (đánh thuế mua bất động sản, thuế nắm giữ bất động sản, đánh thuế đất không có công trình xây dựng, đất bỏ hoang cao hơn đất có công trình xây dựng, đánh thuế thu nhập đối với lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản,…). Nhiều nước đã sử dụng công cụ thuế để thúc đẩy sử dụng hiệu quả nhà, đất, hạn chế tình trạng nhà, đất không sử dụng do đầu cơ bằng cách tăng thuế nắm giữ, đánh thuế lũy tiến trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản,…Xét trong giai đoạn hiện nay, khi thị trường đang khó khăn, việc xem xét áp dụng các công cụ thuế trên sẽ cần có lộ trình. Tuy vậy, đây cũng là giải pháp cần thiết để góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản trở lại, gây bong bóng giá ảo rồi dẫn đến đóng băng như những gì đã diễn ra thời gian gần đây.

 4. Hoàn thiện các chính sách nhằm giảm chi phí đầu vào của thị trường bất động sản

- Xem xét quy định việc khống chế giá từ thiết kế cơ sở và tổng mức đầu tư ngay trong giai đoạn lập dự án của các chủ đầu tư đối với các loại nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước. Bên cạnh đó nghiên cứu cơ chế quản lý đầu tư phù hợp cho các loại nhà này với mục tiêu tiết giảm tối đa chi phí.

- Nghiên cứu, xem xét điều kiện để cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ doanh nghiệp đề xuất, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có vốn để đầu tư xây dựng, giảm nguồn vốn vay ngân hàng. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn phương pháp tính toán nộp tiền từng đợt (tính trượt giá hoặc tính theo mặt bằng nộp thực tế tại thời điểm nộp).

- Tiếp tục xem xét hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản và phát triển các công cụ thị trường (như chứng khoán hóa bất động sản). Thành lập một định chế riêng cho vay bất động sản, trong đó nguồn vốn từ ngân sách, trái phiếu chính phủ, vốn góp của các tổ chức tài chính khác… để phát triển thị trường bất động sản bền vững, ổn định trong trung và dài hạn.

- Đẩy nhanh việc nghiên cứu ứng dụng các loại công nghệ xây dựng hiện đại và sử dụng các loại vật liệu xây dựng thích hợp để nâng cao được chất lượng, giảm giá thành và rút ngắn thời gian xây dựng, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.

- Tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện; Bên cạnh đó cần tổ chức rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng ký bất động sản và ban hành các quy định rõ ràng mang tính khả thi giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai,… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản.

TTBD