Thị trường bất động sản trong năm 2022 và những tháng đầu năm 2023 vẫn tiếp tục gặp khó khăn khi lượng giao dịch không có khả năng cải thiện, giá cả chững ở mức cao, việc huy động các nguồn vốn gặp nhiều trở ngại và đặc biệt là sự lệch pha về “cung cầu” giữa các phân khúc, nguy cơ gây ra nhiều rủi ro và thách thức với nền kinh tế nếu không có các biện pháp và chính sách điều chỉnh kịp thời.

Để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, không để thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội, nhóm nghiên cứu đề xuất một số nhóm giải pháp sau:

- Rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội.

- Khẩn trương có kết luận các dự án đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để các dự án sớm được triển khai, nhất là các dự án lớn, đẩy nhanh thời gian giải quyết các thủ tục hành chính, tháo gỡ ngay các vướng mắc khó khăn về pháp lý của các dự án thuộc thẩm quyền của địa phương để tạo cú hích và sự lan tỏa; tập trung đẩy mạnh việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất cho thuê đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất... nhất là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất để sớm đưa các dự án vào triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường.

- Lập danh mục các dự án rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo lại chung cư cũ. Tập trung triển khai thực hiện có hiệu quả đề án: “Đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

- Hướng dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp thông qua các biện pháp giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường, áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt, khuyến khích chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; chuyển sang nhà ở xã hội, sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng, thực hiện công khai, minh bạch, đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng;

- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đô thị, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường quản lý nhà nước, kiểm soát có hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế hoạch phát triển nhà ở, giá bất động sản bảo đảm cân đối cung cầu, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương, nhu cầu của thị trường; 

- Tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, trong đó ưu tiên tập trung cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế;

- Ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản, nhà ở cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân;

- Rà soát, đẩy nhanh, tiến độ phê duyệt cấp tín dụng đối với các dự án sản xuất, kinh doanh hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn cao, đồng thời chủ động xử lý, trình các cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cấp tín dụng vượt giới hạn cho phép đối với các dự án trọng điểm quốc gia, các dự án phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội;

- Mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh. Rà soát, đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng vay trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cơ cấu lại nợ một cách phù hợp; đối với các khách hàng có phương án đầu tư, kinh doanh khả thi, có khả năng bán được sản phẩm thì được tổ chức tín dụng xem xét cơ cấu lại nợ và tiếp tục cho vay phục vụ sản xuất.

- Tăng cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế theo tinh thần, quy định của Nghị định số 65/2022/ND-CP ngày 16/9/2022. Tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, giảm thiểu rủi ro hiệu ứng “domino”. Qua quá trình điều hành chính sách tiền tệ, thực tiễn chỉ ra rằng, tín dụng ngân hàng chỉ là một trong số các kênh vốn, không thể đáp ứng hết tất cả các nhu cầu vốn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Do vậy, Chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các kênh khác như chứng khoán, trái phiếu, đầu tư công, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.

(còn tiếp)